东进之下,深圳东北角的价值重估

大亚湾在线2021-06-06 07:33:38

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2016年5月下旬的某个下午,一场暴雨过后,深圳空气格外清新。


坪山要挺进5时代,疯了吗?

 
 
 
 
 
 


远在深圳东北角的坪山新区,一块商业地块的拍卖,以溢价率74.23%、楼面价每平米折合1.56万元被拍走。



“如此楼面价是疯了吗?坪山写字楼难道要卖3万以上?”现场竞标同业直摇头。


而地产界人士并未忘记,就在5个月前,信达地产曾以320%的惊人溢价拍得坪山一处住宅地块,楼面价估算已超2.6万元/平方米。


“按这个价格算,新房开发出来要卖到5万一平!”


虽然跟刚刚过去6月2日龙华新地王拍出惊天楼面价6万相比,还有不小距离。但看官要知道,这里可是坪山!


经常听那些“老深圳”们炫耀说,他们那年代(上世纪八九十年代),深南大道向西过了上海宾馆就是郊区。坪山是什么地方?那就是一个在多数深圳人眼里遥远的边角地带、“鸟不拉屎”的地方。


而如今,深圳最“鸟不拉屎”的地方房价都已失控到飞起,众多刚需宝宝们的心里说不出滋味!坪山房子一平如果卖5万,你买吗?说好的深圳梦怎么就跟着“东进”一路向东了呢?


坪山当然不是孤例。从2015年下半年以来,向来被称为价值洼地的深圳东部盐田区、龙岗区和坪山新区,房价均如脱缰野马,出现了30-40%以上的巨大涨幅。龙岗中心更有楼盘售价破6万/平获热销。


春江水暖鸭先知。在这波东部房价高歌猛进的背后,房企闻风而动的灵敏嗅觉,并非无迹可寻。


 史上“最高配”市委书记曾引遐想

 
 
 
 
 
 


时间回到2015年3月26日。这天下午,深圳召开全市领导干部大会,宣布了一个重磅消息:马兴瑞同志任深圳市委书记。




而彼时的深圳民间,已悄然掀起一场声势浩大的关于“深圳要直辖”的讨论。


我当时与朋友的一段对话犹言在耳。


朋友:“听说深圳马上要成为直辖市了?!”


我:“别一惊一乍的,何以见得?”


朋友:“新任的深圳市委书记级别空前,中央委员加广东省委副书记,这不是信号么?”


我:“直辖市不好说,但其中一定有深意……”


马书记如此高配的头衔,的确给不少“深圳主义者”带来各种遐想与骚动。


事实上,近几年有关深圳直辖的话题屡被炒起,我向来以为是房地产商在“兴风作浪”,一种营销策略罢了。但除“直辖”外,老马的到来会给这座渴望发展的城市带来其他机会吗?毕竟,由中央委员来担任一个副省级城市的主政官,这在全国都极罕见。




万众在期待,马书记准备烧哪三把火。2015年5月21日,走马上任两个月的马兴瑞,在深圳市第六次党代会上作报告。让人略感失望的是,这份两万字的报告,除了15次提及“前海”,似乎并无特别之处——我所说的“特别之处”并非指“直辖”,大家知道我是来说“东进”的。可老马的报告并无特别谈及有关东部发展的内容,更无“东进战略”一词。


新的主政者或许还未形成一个成熟清晰的思路,未来得及将日后炙手可热的“东进战略”写进如此重要的党代会报告。


不过,有心人还是能嗅到其中一些表述——报告在第三大点的(五)里写道:“加快实现特区一体化……以基础设施和基本公共服务等薄弱环节为切入点,在交通、医疗、教育等领域加快建设一批重大基础设施、重大民生工程,不断缩小原特区内外和东西部地区发展差距。


这段表述,本无特别之处。即便在五年前王荣任上所做的第五次党代会报告,也同样有“加快建设光明、坪山、前海等重点地区,打造新的区域发展极……加大对基础薄弱和问题突出地区的投入力度,尤其要高标准推进特区外城市交通、市政、公共服务等基础设施的规划建设,努力实现特区内外一体化、均衡化、现代化发展”这样类似的说法。因此,我理解它仅仅是一段“无心插柳”的文字。


然而,有心人总是擅于把握住那些对其有用的信息,他们注意到它的价值,并且准备大做文章。

坪山率先喊“东进”, 顺水成了马战略

 
 
 
 
 
 


有心人是谁?从公开的新闻报道里来看,至少张备算一个。张书记是坪山新区的党工委书记,他可是2015年8月才从前海管理局局长调到坪山任主官。当时这一人事调动,民间多有为他“惋惜”,认为从前海这么重要的位置被调至“边疆”任书记,级别尽管平调,但实际上被“轻用”了。




也有另一种评论认为,张备执掌坪山,不排除是马书记一步重要的棋局——张备在前海管理局工作期间开放的思维和国际视野,以及过往在龙岗宝安均担任过区长等丰富的从政经验,将为坪山新区的跨越发展注入新鲜血液,更将为老马下一步的“东进战略”埋下伏笔!


一切偶然都是必然。通过检索深圳本地媒体的报道果然发现:2015年10月10日,坪山新区召开工作会议,对外界提出未来战略谋划:把握深圳实施东进战略的历史机遇,打造深圳“东进战略”的东北门户。这是张备履新两个月后,首次向外阐述自己主政坪山的理念和方向。


这也是深圳官方首次公开提出“东进战略”这一概念。


两天后,深圳市委机关报《深圳特区报》刊深度文章《深圳东进,看坪山如何下好这盘战略棋》指:“深圳要向粤东辐射,发挥功能扩散的作用,就必须要有一个桥头堡和枢纽站。而从坪山所处的区位来看,正处在深圳向东、汕尾向西的战略要冲,距离深汕特别合作区约半个小时的车程,具备了良好的空间优势和地理便利,是深圳东进战略的核心区域。”


至此,东进战略从坪山率先高调提出,再由《深圳特区报》发文昭告天下,不仅为坪山背书,更将东进上升为了深圳市级战略!


之后,“东进”迅速火了起来,进入宣传的快车道。一个响亮的新词,瞬间点燃了东部各区原本略显寂寥的主官们的热情。一月之内,龙岗、盐田、大鹏新区纷纷跟进表态,公布各自的东进谋划。这边厢书记区长忙着接受媒体采访侃侃而谈,那边厢发改委政研室忙着各种调研论证出谋划策。


同以往每一场党委政府中心工作的宣传战役一样,马书记执政深圳后的首个“战略”,大大小小的媒体受命当好吹鼓手,有组织有计划地展开宣传。一时间,原本不轻易抛头露脸的官员们,开始扎堆上镜头上版面,仿佛谁露少了脸,谁就是不够积极“马上办”。


时间到了2016年4月12日。这天,深圳六届人大二次会议批准的深圳“十三五”规划纲要,首次明确提出“深圳实施东进战略……打通联接东部、辐射粤东的战略通道。”




5月7日,马兴瑞主持东进战略领导小组会议,审议通过《深圳市实施东进战略行动方案》。方案表述:“通过交通建设、产业提升、公共服务、城市发展,推动发展要素、城市服务功能、创新和人才资源东进,加快规划建设,将东部地区打造成深圳发展新的增长极,为推进深圳区域协调发展、粤东西北振兴发展作贡献。”


马书记主政一年有余,完整的东进战略已经提出,改革的号角已经吹响!


有意思的是,如果将这段表述与一年前党代会报告里的那段表述做个对比,大家发现了什么?一个城市战略的形成经历了如此过程——“它从酝酿到出台是水到渠成。有意思的是,区一级政府与市委市政府在配合上非常合拍,主政者敏锐跟进迅速形成一个新的城市战略,可以说是极其高效!”野狼财经主编马图斯如是说。


值得注意的是,坪山高调提出要“打造深圳东进的东北门户”。什么是门户?那是出入口、必经之地的意思。坪山此举大有抢了龙岗、盐田和大鹏新区“东进”的风头。


在2015年11月18日,新区还牵头举办了一场“深圳东进战略专家研讨会”,邀请了经济学家樊纲、国家发改委及中国社科院等20多名重量级“建言献策”,“盐田区、龙岗区、大鹏新区以及来自深汕合作区、惠阳大亚湾区等单位的代表出席了研讨会。”


显然,在老马主政深圳这一年,东进战略的提出和布局,坪山新区充当了探索者、急先锋。




三十年河东河西,东部迎来转运

 
 
 
 
 
 


写下以上标题,我突然有点不想继续了。因为再往下分析,感觉快成了一篇东部房地产的吹鼓文。但想想既然没收钱,也就写下去。


会哭的孩子有奶吃,这是中国人的职场哲学,也是官场上屡试不爽的法则。会哭,讲究的是“会”字。怎么哭是一种艺术,哭得好,得到想要的。施者也获得了满足感,上下皆欢喜。


把坪山新区求东进、弥补历史发展欠账形容成“会哭”,虽不太好听,不过话糙理不糙。看看它因此获得的“历史性发展机遇”,你能说这步棋走得不好?


被纳入深圳发展的“第三级”。坪山不仅获得与龙岗老大哥并列的“龙岗-坪山东部中心”地位,纳入与“罗湖-福田中心”、“前海-南山中心”并列的三大市级战略中心之一;也由此成为深圳四大功能新区中唯一进入“中心”的新区,其地位之凸显不言而喻。


获得惊人的基础设施建设投资额。这是真金白银实实在在的砸钱,额度之高令人咋舌。来看这组数字:交通建设、产业提升、公共服务、城市发展四大建设领域共安排13项重点任务,计划总投资1.4万亿元,完成项目342个,其中“十三五”期间计划投资5600亿元,每年超过1100亿元。我对数字本无太多概念,也不想再搬来更多繁复数据,但可以想象得出,坪山作为东进重要的门户,势必在接下来的城市规划与修编中获得巨大实惠。


也许有人会说,你别在这儿画饼了,真要有实现的那一天,不知得要猴年马月。按东进战略行动方案给出的答案:五年攻坚。我认为,不要轻易怀疑深圳这样一个“不差钱”的城市,政府的规划与造城能力在过去三十多年历史里几未失手。


如果仅仅是前面两点理由,东部发展其实还只是一种内生性增长,依靠深圳内部规划与推动。但事实上,东进还有着更迫切的外生动力!


“从坪山所处的区位来看,正处在深圳向东、汕尾向西的战略要冲,处于深圳对粤东辐射带动这一发展空间的桥头堡与枢纽站”,其未来地位和价值怎么评估都不为过。请注意行动方案中,“将东部地区发展成为深圳乃至更大区域的新发展极”“为深圳以及粤东粤北未来打开富有想象力的发展空间”这两处表述。很显然,一盘更大的棋局在酝酿之中。


不过,我不打算在这篇文章里施展笔墨谈论东部与坪山的产业发展机遇,也不想披露深圳曾设想在“十三五”规划内将大亚湾西区镇等邻近城镇划入坪山新区管辖范围的秘密,更不谈这盘更大棋局的玄机所在。那是下一篇文章要重点阐述的。


五年后的坪山新区会是什么样子?经济学家樊纲在“深圳东进战略专家研讨会”上说道:如果“以人为本”的话,深圳东进就不要只想产业的东进,而要想城市的东进,城市功能的东进,公共服务的东进。包括教育的东进,医疗的东进,卫生的东进,养老的东进,金融的东进,法律的东进等等。


樊纲说的是老百姓想的,我们希望长期处在落后的东部会迎来新转机。至于坪山未来房价,我不想预测,也不希望它涨,否则大家真以为我拿了房地产商的红包。


(来源:野狼财经,作者:卓一郎,大亚湾在线已获转载授权)


—The End—





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