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成都东进南拓:潜力板块新川、三圣乡房价已破15000元/平!

成都帮帮2022-08-22 15:56:29

未来5年成都“东进、南拓、西控、北改、中优”的战略已经实施。


“东进”“南扩”无疑是此次战略的重点,闷墩儿也赞同城市向东南发展的趋势。


  对于城南而言: 


发展的趋势是从市中心向外沿着天府大道两侧发展。


从2007年到2017年,10年时间,已经打造出金融城板块、大源板块。500强企业已经有接近300家落户成都,其中90%企业都将办公地点设在了城南。


  对于城东而言: 


发展的趋势是从市中心向外沿着4条轴线发展:“东大路-驿都大道”轴线、“成龙大道”轴、“成洛大道”轴、“蜀都大道”轴。


东边一直以来在成都交通、教育、商圈、人气都是常年综合位居前列,已经成熟起来的板块包括了攀成钢板块、东湖板块、万年场板、建设路板块。



▲城东、南热门板块



城南大源产业过于集中,医疗交通教育相对市区资源匮乏,新川的打造的模式接近大源,但是区别是在于打造的居住性更强。


三圣乡是东南门户,城市绿洲,链接主城区于东部新城区,如果说城南的标志是金融城,那么城东的三圣乡便是对标下一个金融城,三圣乡的发展闷墩儿个人认为是城东的桥头堡。



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“南拓”潜力板块:新川



新川板块在天府大道沿线右侧,旁边有大源板块、中和板块。大源板块是07年提出规划,10年后新川板块相继提出规划,但是近两年天府新区也纳入了规划。




►现在想置业城南的购房者很多都在纠结到底买在离市区更近的地方还是天府新区科学城。


闷墩儿个人认为还是要看个人买房的用途,对于土豪和真正生活、工作都在天府新区的人,闷墩儿不建议现在买天府新区的房子,理由如下:


1、从今年一圈层区域和部分二圈层区域的涨幅来看,天府新区涨幅并没有居于前茅,那么完全可先选择配套、商业、交通、学校更好的一圈层和部分二圈层区域。


2、天府新区是成都重点限购区域,不允许外地炒房团,同时也限制了开发商的涨价,只要限购不解除,价格会在一个合理的范围,不妨等两年再看看。




新川板块的位置恰好在天府大道沿线金融城板块和天府新区科学城的中部,区域内拥有大部分住宅用地储备。



▲新川板块



一、交通



新川的路面规划整体看来是呈现“纵横交错”,主要的干道有中柏大道、会龙大道、梓新大道、应龙路。


但是沿路的车辆都比较少,灰尘较多,公交也是少的可怜,放眼望去就是一马平川的大道,但是不可否认的是,后期住宅修建起来,道路交通规划是朝着便捷的趋势修建的。



新川板块内将有1、6、11号地铁线路,最重要的一条线路是6号线。


6号线是从郫都区为起点,经过市区直到中和镇,最后到达新川板块的观东站,接着与11号线相连,经过新川科技园,再到天府新区。



▲地铁11号线规划



为什么说地铁6号线很关键?


是因为6号线的开通直接将主城区与新川、天府新区给连接起来,使得3个区域的交通更为便捷,同时也将提升板块内房屋的价值。



二、配套



新川板块现在存在大量空地,商业配套是硬伤,基本无大型商业。


从现状来看,靠近华阳、中和板块的楼盘下面有底商维持小区业主的日常生活需求,如果要找大型的商业综合体,只有往大源板块、金融城板块走。


不过,新川板块的亮点是后期规划的885亩“新川之心”中央公园,可以类比环球中心旁的锦城湖公园,并且目前新川板块大部分用地都是住宅用地储备。


如果规划能落实下来,新川板块的定位将是更偏居住型板块,相比于大源板块产业集中的区域,更适合居家的定位需求。



新川之心中央公园



这里还是要再提天府新区兴隆湖板块,目前按照区域打造来说,兴隆湖科学城所占有的资源确实要更多,很多人打算买入新川板块的最后都决定买在了兴隆湖,这本身没错,要正视。


但新川板块的位置在科学城和金融城的直线沿线上,地理位置要更好,后期如果有更多的品牌开发商进驻,板块的潜力也是不小的。


闷墩儿个人认为,未来5年内的板块发展而言:主城区 > 天府新区 >或= 新川板块


但是五年后,新川板块、天府新区是否能发展更好,留给时间。



三、房价



7月底金融城板块的房价在31000元/m²,大源板块的均价在16250元/m²。


金融城板块房价不说了,位于成都所有板块之最,大源板块的成熟度也要比新川板块更为成熟,所以闷墩人个人认为在新川买房的话价格应比大源板块低才算合理。


所以新川板块均价15000元/m²的精装楼盘可以考虑,如果超过这个均价太多,按照目前新川的配套来讲,是过高且可能透支了未来数年的价值的。



▲目前新川板块内楼盘




2


“东进”潜力板块:三圣乡



4月25日,成都市宣布“东进”战略,强调产业中心东移,向东开辟成都经济建设的“第二主战场。”


继“城市向南发展后,闷墩儿认为“东进”的战略意义应该重视,一个是龙泉山脉以东的东部新城,另一个是东大街向外延伸的板块:三圣乡



▲三圣乡板块



城东目前较为成熟的板块都集中在二环周边,以攀成钢板块带头,包括了东湖板块、万年场板、建设路板块。


三圣乡板块位于二环周边成熟板块和东部新城的连线上,地理位置独特。



一、交通



目前三圣乡板块内的主干道包含成龙大道、驿都大道、锦江大道等,整体路面规划都较为干净、宽敞。


但是三圣乡板块是在主城区内,平时上下班高峰期、赏花看花的时节,道路的交通还是比较拥堵,相比于城南道路的规划,三圣乡板块内主干道的红绿灯较多。



▲白鹭湾湿地公园



地铁2号线的开通,提升了板块内居民的出行便捷度,包括洪河、惠陵等站点,都能与区域内公交线路互为摆渡,公交常用线路包括31路,23路,56路,343路,332路,313等。


后期规划的地铁9号线环线,串联城南,地铁13号线接驳天府新机场,将东边与南边的交通优势加强,区域内的价值将更提升一个层面。



二、配套



三圣乡板块内的环境不容质疑,天鹅湖公园、白鹭湾湿地公园、三圣乡都将区域打上了看花避暑的标签,绿化生态是区域内的优势。


在之前,三圣乡一直被诟病的两大短板,第一个是刚需扎堆,二个是缺乏大型商业。


上个月总建筑面积10万m²的卓锦曼购中心开业,给区域内的大型商业打响了第一炮,目前区域在建的还有伊藤洋华堂亚洲旗舰店、华熙·528艺术村、摩天办公蜀峰468及468锦峰、创意山商业。


▲卓锦曼购中心


三圣乡板块内的教育资源算得上丰富。


包括了:盐道街小学528校区、锦江实验外国语小学、盐道街小学卓锦分校、树德中学外国语校区、伊顿幼儿园、七中育才三圣校区等,其中公立学校不再少数。


值得一提的是,三圣乡板块在近两年迎来了融创、首创知名开发商的入驻,今年龙湖高端项目天璞也即将开盘,爆点多多。



三、房价



三圣乡板块未来应该是城东较有发展潜力的区域,虽然有几个新盘,但是今年几乎都没有推盘节点,比如华熙528艺术村、绿岛筑。


纵观城东几个区域,7月底攀成钢板块均价21750元/m²、东湖板块均价20000元/m²、建设路板块均价18000元/m²、崔家店-槐树店均价14200元/m²。


三圣乡板块地理位置位于三外之外,绕城之内,作为“东进”新老城区连接之处,个人认为房价15000元/m²可以入手,毕竟目前三圣乡版块内的住宅用地不多,开出来的楼盘都更为紧俏。



▲目前三圣乡板块内楼盘



作为“东进、南拓”的潜力板块新川和三圣乡各有各的优势。


如果是更看重环境、教育方面购房的,三圣乡相比于新川更稳当,毕竟离主城区更近,商业、教育、交通资源都较为成熟。


如果是看重潜力,那么作为城南新川板块,后期的打造规划能落实将不容小觑,但是需要时间。


闷墩儿认为,此次“南拓”“东进”“中优”的核心三大点即为市中心、天府新区科学城、龙泉新城这三点。


▲核心三大点


未来以这三点的连线形成的“三角”区域将是发展的重要区域,购房也可以参考这个区域来考虑买房。



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作者:高学历的闷墩儿



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